Deutsche Wohnen & Co.'ya El Koyma | Berlin'deki kira aktivistleri: "Tekrar imza toplamak istiyoruz"

Berlinli politikacılar, büyük konut şirketlerinin kamulaştırılmasına ilişkin başarılı referandumu engellediler. Şimdi de sunduğunuz yasa tasarısının, referandumun zaten amaçladığı toplumsallaşmayı sağlayabileceğini iddia ediyorsunuz. Bu nasıl işleyecek?

Justus Henze: Yasa, hemen yürürlüğe girecek şekilde yazıldı. Kabul edildiği gün tam olarak ne olacağını belirtiyor. Etkilenen daireler ilk günden itibaren kamulaştırılacak. Özel şirketlerin bunları yönetmeye devam edebilmesini sağlamak için 18 aylık bir ara dönem var. Bu ayrıntılı yasa, Senato'nun devam eden ablukasına yanıtımız. Daha fazla beklemek zorunda kalmayacağız. Sonra karar sırası Berlinlilerde olacak ve 2021'de olduğu gibi evet oyu verirlerse, bu yasa otomatik olarak hemen yürürlüğe girecek.

Ida Mühlhaus: Yasa ayrıca yönetimin veya şirketlerin uygulamayı daha fazla engellemesini önlemek için net son tarihler ve yaptırımlar belirliyor.

Hukuku mümkün olduğunca dokunulmaz kılmak için hukuken güvence altına almanız gereken kritik noktalar nelerdi?

JH: Öncelikle, tazminat düzenlemelerini değiştirdik. Artık yerleşik prosedürler üzerine inşa ediyoruz. Artık eski sahiplerin çıkarları ile genel halkın çıkarları arasında oldukça adil bir denge var. Hukuki kesinliği sağlamak zordu çünkü Temel Kanun'un 15. Maddesi kapsamında bir tazminat prosedürü modeli bulunmuyor.

İkincisi, sözde muafiyettir - eşit muamele ilkesine göre, şirketler 3.000 daireyi elinde tutar. Ayrıca, detaylı idari süreci geliştirmek, bir hukuk bürosuyla iş birliği yapmak ve çok sayıda ek rapor elde etmek için büyük çaba sarf ettik. Son iki yılda, 2021 referandumunun ardından beş Senato departmanı tarafından yapılması gereken işi yaptık.

Bu, daha önceki yaklaşımınızın konut şirketlerini kamulaştırmaya çok fazla odaklandığı ve tazminat konusunda çok az şey yaptığı anlamına mı geliyor?

JH: Önceki yaklaşımımız tam olarak geliştirilmemişti. Birkaç yıl önce, bireysel dairelerin değerini şu anki kadar kullanıcı dostu bir şekilde nasıl belirleyeceğimiz sorusunu henüz netleştirmemiştik. Yeni model, Değerleme Kanunu'nda belirtilen bir prosedürü kullanarak bu sorunu çözüyor; gayrimenkul değerleri miras vergisi hesaplamaları için bu şekilde tanımlanıyor. Bunu biraz değiştiriyoruz.

İki şeyi telafi ediyoruz: binanın maddi değeri ve arsa değeri. Ancak, Berlin'in 2013'ten beri yaşadığı aşırı arsa değeri artışlarını telafi etmek için arsa değerini sınırlandırıyoruz. Binanın maddi değeri ve sınırlandırılmış arsa değeri birlikte, sosyalleştirme değeri olarak adlandırdığımız şeydir. Bu, mülke bağlı olarak, piyasa değerinin %40 ila %60'ı arasındadır.

Kanun 20 sayfa, açıklayıcı not ise 100 sayfa uzunluğunda. İki yıl boyunca bir hukuk bürosunda çalıştığınızı ve sayısız bilirkişi raporu hazırlattığınızı söylediniz. Sürecin şu ana kadar maliyeti ne kadar oldu?

JH: Sonunda son bir değerlendirme yapacağız. Büyük bir kitle fonlaması kampanyası yürüttük ve 120.000 avro topladık. Bu miktardaki parayla iyi bir şekilde çalışabildik ve bu bağışlar için Berlin halkına minnettarız. Ama henüz işimiz bitmedi.

220.000'e kadar daire devredilecek. Bu durum kaç ev sahibini etkileyecek?

IM: Şu anda şirketlerin verilerini ifşa etme zorunluluğu bulunmuyor. Bu nedenle, henüz kesin bir cevap vermek mümkün değil. Ancak bu durum, şirketlerin bilgi sağlama yükümlülüğünü öngören yasayla düzeltilecek. Vonovia, Adler ve Heimstaden gibi büyük şirketler kesinlikle bu kapsama giriyor.

JH: Hesaplamalarınıza göre dokuz, on veya on bir şirket var.

Konvansiyonel piyasa değerinin yüzde 40 ila 60'ı arasında bir tazminat söz konusu olduğunda, toplamda ne kadarlık bir hacimden bahsediyoruz?

IM: Bunu da henüz kesin olarak belirleyemedik. Daha önce bildirilen 8 ila 18 milyar dolar aralığını hâlâ varsayıyoruz.

JH: Ancak bu bağlamda önemli olan soru şu: Tazminat modeli, uygun kira gelirleriyle bütçeyi etkilemeden yeniden finanse edilebilir mi? Evet, edilebilir.

Hem şirketlere ödenecek tazminat hem de henüz kurulmamış kamu hukuku kurumunun işleyişi konut kiralarıyla finanse edilecek. Aynı zamanda dairelerin uygun fiyatlı olması gerekiyor. Peki bu nasıl olacak? Devlete ait konut şirketleri, sürekli artan kiralara rağmen muazzam borçlarla karşı karşıya.

IM: Dediğim gibi, tazminat piyasa değerinin oldukça altında olacak. Ayrıca tahvilin vadesi de 100 yıl gibi uzun bir süreye denk geliyor. Bu bize nispeten avantajlı koşullar sağlayacak ve bu, uygun kiralarla bile kesinlikle işe yarayabilecek sebeplerden biri.

JH: Devlete ait şirketlerle karşılaştırdığınızda, sosyalleştirme ile mevcut uygulama arasındaki farkı açıkça görebilirsiniz. Devlete ait şirketlerin borçları, Senato'nun onlara yeni bir inşaat programı dayatması ancak yeterli finansman sağlamaması nedeniyle bu kadar yüksek. Bu nedenle, aşırı pahalı yeni inşaatların bir kısmını kira gelirlerinden yeniden finanse etmek zorunda kalıyorlar.

2021 yılında, Michael Müller yönetiminde, şehrin dış mahallelerindeki devlet mülkiyetindeki bakımsız mülkler olan Vonovia, 2,5 milyar avroluk piyasa değeriyle fahiş fiyatlara satın alındı. Bunun da kiralarla finanse edilmesi gerekiyor. Kira fiyatlarındaki artışı durdurabiliriz. İstenen kiralar ile mevcut kiralar arasındaki farkı kapatabiliriz. Bu, sosyalleşme yoluyla başarılacak, çünkü bu sayede yönetim kiracıların çıkarına olacak ve uygun maliyetli olacak.

Şu anda yüksek kiralardan şikayetçi olan kiracılar, "uygun fiyatlı" ifadesinin kiralarının düşeceği anlamına geleceğini bekleyebilir mi?

IM: Sosyalleşmeyle birlikte kaçak aşırı kiralar kesinlikle düşecek. Bunun ne ölçüde olacağını henüz kesin olarak söyleyemeyiz. Her bir vakayı ayrı ayrı incelememiz gerekecek. Ancak değişecek olan şey, aşırı yüksek kiraların düşecek olması.

Uygun fiyatlılığın yanı sıra, sosyalleşme güvenlik gibi diğer değerleri de garanti altına alır. Sadece kiraları artırmak amacıyla yapılan keyfi fesih ve yenilemeler durdurulacaktır. Kiracılar daha geniş söz hakkına sahip olacak ve böylece şehirlerinin gelişimi üzerinde daha fazla etki sahibi olabileceklerdir.

"Aşırı kira" ne anlama geliyor ve bu nasıl düşürülebilir?

JH: Bu şirketlerin entrikalarını biliyoruz. Vonovia, kiraları artırmak için toplu taşıma bağlantıları gibi rastgele özellikler icat ediyor . Bunlar mahkemede birçok davada başarısız oldu. Adler, Neukölln'deki Weiße Siedlung'daki (Beyaz Site) dairelerin tamamen çürümesine izin veriyor ve buna rağmen kiraları artırıyor; bozuk asansörler elektrik faturalarında özellik olarak gösteriliyor. Bu yasadışı uygulamaları derhal durduracağız.

Şirketlere, 'Şimdi dairelerinizi alıyoruz, işte size 100 yıl içinde ödeyeceğimiz bir senet' dediğinizde buna yönelik bir model var mı?

IM: Anayasa'nın 15. Maddesi gerçekten de ilk kez uygulanıyor. Bu Sosyalleşme Yasası ile 15. Madde'ye de ilk kez hayat veriyoruz. Bu, tarihi bir an olduğu anlamına geliyor. Daha önce benzeri görülmemiş bir durum.

JH: Henüz bu şekilde sosyalleşme için uygun değil, ancak tahvillerin kendisi yaygın bir model. Tahviller, menkul kıymetlerdir, yani gelecekteki ödeme vaatleridir; kamu hukuku kurumu "Gemeingut Wohnen" tarafından ihraç edilirler. Şirketler adil tazminatlara güvenebilirler. Hatta tahvillere %3,5 faiz ödeyerek değer kaybına karşı bile önlem alıyoruz. Bir şirket "Şu anda nakde ihtiyacım var" derse, sosyalleşmeden sonraki ikinci gün bu tahvilleri tekrar satabilir. İşte böyle deriz: Bu parayı al ve Berlin'den git, artık sana ihtiyacımız yok.

Sosyalleştirme Yasası, konut stokunun henüz kurulmamış bir kamu hukuku kurumuna devredileceğini öngörüyor. Ancak bu henüz daha ayrıntılı olarak tanımlanmadı. Bunun için ikinci bir yasa yazmak istiyorsunuz.

IM: Bu kamu kurumu için sponsorluk yasasını şimdiden hazırlıyoruz ve gelecek yıl tamamlamayı hedefliyoruz. Bu iki yasa referandumla birlikte sunulacak. Birbirlerine bağlılar, çünkü sponsor bir kurum olmadan sosyalleşme olmaz.

"Gemeingut Wohnen" (Ortak Mal Konutları) nasıl hayal edilebilir? Tıpkı devlete ait bir konut şirketi gibi mi?

IM: Hayır, çok daha iyi. Amacımız, kiraları kiracıların ihtiyaçlarıyla net bir şekilde uyumlu hale getirmek ve her şeyden önce, binalarda yaşayanlar için kapsamlı katılım hakları sağlamaktır. Aynı zamanda , kira piyasasını demokratikleştirmekle de ilgilidir.

Sosyalleşme yasası taslağı şu anda geri bildirim aşamasında. Berlinlilerin ne zaman tekrar oy kullanmaya çağrılmasını bekliyorsunuz?

IM: Gelecek yıl referandumu kesinlikle sunup tekrar imza toplamak istiyoruz. Yasamız hakkında Berlinlilerle görüşmeyi şimdiden sabırsızlıkla bekliyoruz!

JH: İlk aşamada 20.000 imza daha toplamamız gerekecek. Bunu kesinlikle başaracağız. Ardından, gelecek yıl Temsilciler Meclisi seçimleri olacak. Bu yasayla, gelecek yılki seçim kampanyası için bir tema da belirliyoruz. İşlerin nasıl ilerleyeceği siyasete ve yeni güç dengesine bağlı. Referandumun tam olarak ne zaman biteceğini henüz söyleyemesek de, bir şeyi teyit edebiliriz: Sosyalleşmenin uygulanmasını kendi ellerimize aldık ve doğru yoldayız! Uygulanana kadar mücadele edeceğiz.